换购住房个税退税政策延续，你会考虑换房吗？

  近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，明确将居民换购住房个税退税优惠政策延续至2027年12月31日。

  该政策叠加近期密集落地的

  信贷支持、税费减免

  交易流程优化等系列举措

  形成全方位降低购房成本的

  政策“组合拳”

  为房地产市场平稳运行

  注入强劲动力

  切实回应了居民

  “住有宜居”的民生期待

  政策延续精准发力

  守住“房住不炒”底线

  根据《公告》

  2026年1月1日至2027年12月31日期间，出售自有住房并在现住房出售后1年内重新购房的纳税人，可享受个人所得税退税优惠。其中：

  新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税;

  新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还税款。

  中指研究院分析师向记者介绍，该政策明确了交易金额核算标准，新房以住建部门网签备案的购房合同成交价格为准，二手房以实际成交价格为准。

  若想享受优惠须满足两个条件：

  一是买卖住房须在同一城市行政区划范围内;

  二是出售方须为新购住房产权人或产权人之一。

  这既精准覆盖了真实换房需求，又有效防范了利用政策套利的行为，守住了“房住不炒”的底线。

  换房退个人所得税政策首次于2022年9月30日落地，并在2023年8月延期至2025年12月31日。此次延期将持续降低卖旧买新的资金门槛，尤其利好为子女教育置换学区房、为养老选择低楼层住房的改善型家庭。

  购房成本多维降低

  月供压力大减

  除了购房退个税外，近期从中央到地方，楼市支持政策持续加码，覆盖税费、信贷、交易流程等多个关键环节，购房成本一再降低。

  增值税

  2026年1月1日实施的增值税新政规定，个人销售不足2年的住房，增值税税率从5%降至3%，降幅达40%，购买2年以上(含2年)住房对外销售仍免征增值税。

  公积金贷款、商业贷款

  公积金贷款：

  2025年5月8日前已发放的存量贷款，于2026年1月1日起执行新利率。首套房5年以上公积金贷款利率降到2.6%，处于历史低位，二套房公积金贷款利率降到3.075%。

  商业贷款：

  选择每年1月1日为重定价日的首套房商业贷款客户，若原执行利率为LPR(贷款市场报价利率)减30个基点，重定价后利率将调整为3.2%;若原执行利率为LPR减45个基点，利率将降至3.05%。以贷款120万元、期限30年、等额本息还款方式计算，利率调整后，首套房客户约可节省利息5.71万元，二套房客户约可节省利息5.91万元。

  贷款额度支持力度空前：

  上海市首套房公积金贷款额度提升至184万元，多子女家庭可达216万元;

  银川市提出，多子女家庭公积金贷款额度最高可额外上浮30万元，退役军人贷款额度不受账户余额倍数限制且上浮20%等。

  据中指研究院统计，有30余个城市支持公积金直接支付房贷首付，有助于解决“凑首付”难题。

  交易流程

  交易流程与保障机制也持续优化，二手房“带押过户”政策全面普及，比如株洲等地实现“转移登记+新抵押设立+原抵押注销”一站式办理，交易效率提升50%以上。保交楼方面，数据显示，截至2025年10月，全国750多万套难交付住房已实现交付，房地产融资协调机制审批贷款超7万亿元。

  预计更多政策将跟进

  市场迎来良性发展

  “前阵子刚卖掉老房子，正琢磨着换套大户型，就盼着政策能延续，没想到真的如愿了。”在北京市朝阳区办税服务大厅，王先生拿着刚填好的退税申请表，难掩激动。他告诉记者，他出售的老房成交价格420万元，缴纳个人所得税4万余元，新买的房子总价580万元，按照政策可全额退还已缴个税。

  随着系列楼市支持举措的落地，房地产市场正迎来政策红利集中释放的窗口期。

  易居研究院副院长严跃进对记者表示，近期系列政策的密集出台，是基于当前房地产市场调整期的精准施策。当前楼市正面临“卖旧买新”置换循环梗阻的挑战。二手房交易总价中枢下移，刚需观望情绪浓厚，而换房过程中的高额税费、复杂流程等，成为许多家庭改善居住条件的“拦路虎”，既制约了改善型需求释放，还导致二手房买卖不畅，形成市场循环僵局。在此背景下，延续退税政策叠加多维支持举措，成为稳定市场预期、打通循环梗阻的关键抓手。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者说：“在居民就业和收入预期仍需巩固的情况下，降低房地产交易成本既能直接减轻家庭负担，又能涵养税源、提升市场交易活跃度，带动房地产市场形成供需双向发力的良性互动。”

  李宇嘉指出，2026年楼市政策的核心逻辑是通过确定性的支持举措，对冲市场的不确定性，预计后续更多到期政策将跟进延续，进一步巩固市场复苏基础。

  北京市房地产法学会副会长田磊认为：“近期的政策‘组合拳’呈现出精准发力、协同高效的特点。信贷降成本、税费减负担、流程提效率、保障兜底线的多维举措，既覆盖了刚需群体，也满足了改善型家庭的置换需求，同时坚守‘房住不炒’定位，有效防范了市场投机行为。”

  他强调，政策的落地见效需要进一步加强部门协同，未来预计政策将持续聚焦居民真实住房需求，通过精准施策推动房地产市场平稳健康发展。